房地产变成了劳动密集型行业?

葡京 国际场,葡京官方,新葡京官方网址,新葡京官方赌场 www.alfatelmobile.cn 评论: 0 | 发布者: 王星 |原作者: 艾振强 |原发: 明源地产研究院

放大 缩小
谁都知道,房地产是资金密集型行业??墒?,明源君经?;嵊幸恢址康夭抢投芗托幸档拇砭?。为什么这么说呢?因为明源君接触到的地产人都很忙,不是在加班就是在去加班的路上。业内加班比惨的段子层出不穷。

最近,出了几个更狠的角色——集团明确发文,要求连上7天班,而且正常工作时间不得开会,全部用于项目一线和外联时间。

虽然不少地产人由于加班太凶,都不知道周末长啥样了。但有周末没过,跟要求连上7天班还是不一样的概念,以至于马上有人说,这违反了劳动法!

签发文件的人不会不知道这可能违反了劳动法,可还是要这么干,为啥?原因只有一个,规模的焦虑和深深的不安全感!最近这几年,这种焦虑和不安全感困扰着不少房企,对大多数地产人来说,这样的苦恐怕才刚开始。

加班加点成常态  既是资金密集型行业更是劳动密集型

各行各业的人都吐槽自己的行业辛苦,羡慕别人的行业。但除非垄断,否则没有哪个行业是可以轻松赚大钱的——房地产行业有一段躺着赚钱的时光,但那多半与一般的员工无关,而且已经一去不复返了。

中国的楼市是政策市,有周期、变化的节奏快,即便第一第二梯队的房企,也要靠快周转来熨平政策周期波动的风险。

再加上冲规模已是业内共识,因为规模才是通往未来的船票——当前千亿是各家必争的门槛,3千亿是冲刺目标,万亿则是“星辰大?!?。

为了实现目标,怎能不拼命?不断的压缩工期,必然要求员工加班加点。

八成以上员工加班是常态,60%的员工平均每周加班时长在25小时以内,其中,因为工作量大,正常时间无法完成,或者因为领导临时布置而“不得不”加班的情况占比超53%。而且大多数员工属于“无偿”加班,或仅有象征性补贴。

▲来源:地产人网

以开会为例,由于整个开发业务涉及的链条长,要沟通协调的事项多而杂,挑灯夜战是常有的事。明源君就见过某百强房企的老板在办公室开一个会,同时戴个耳机在远程开另外一个会。有这么拼的老板,员工能闲得了吗?!

每年都有地产人累死在工作岗位上的事情发生,级别低的和高的都有。有人说,只要还活着的地产人,都在加班。不仅是地产人,房地产行业甲乙丙丁方都是如此。

是不是很有制造业的意味?不少制造业公司是一天24小时不停的,日夜两班员工轮流交替工作。这样固然会很累,但总比一个人没日没夜的干要好。

如果连干7天不休息,那这些房企的员工比两班倒的制造业工人还辛苦了。难怪这几天有好些地产人加明源君备注都是“我在××房企搬砖”。

当然,有家房企要求员工周日7点半下班。但都“倡议”上7天班了,周日七点半真的下得了班吗?!

因此,别看一个房企里面表面上只有一两万人,但是每个人干两三个人的活,甚至更多,这么算下来,实际的劳动力就要比表面的数字多得多。

连上7天班不休息 体现的是集体焦虑

自媒体上不时就会有一篇“××年纪轻轻就功成名就,你正在被同龄人抛弃”的10w+,之所以会被刷屏,会10w+,是因为大家都很焦虑,生怕自个一不小心就掉队了。

个人有这样的焦虑,房企同样有,而且可能更甚。因为即便都在说行情不好,日子难过的情况下,那些不制定销售目标,甚至说不看重业绩的房企,规?;乖诳焖倥蛘?。

面对“融创现在还争第一吗?”的问题,孙宏斌的回答是:早就不争了,没啥意思,大家小时候都知道,班里第一名长大了都不咋样。

融创2018年定的目标是4500亿,只比去年增长25%,是2017年133%的1/5不到,距离其上市8年来,60%左右的复合增速也还远。

可是,即便只比去年增长25%,那也是很多房企心心念念的千亿目标了。所以孙宏斌可以追求“诗和远方”,而泰禾要冲2000亿,上百家房企要冲千亿,刚破百亿的大发地产也宣布要冲3000亿!

千亿是生死线,三千亿是发展线,五千亿以上是舒适线……到了三千亿,或许仍有可能被后面的房企超越,但是,已无生存之忧;千亿的房企,被别人干趴下的概率也已大为减小。没有达到这些规模的房企,时刻有生死之忧,怎么谈诗和远方——至少有规模偏好的房企老板们自己是这么认为的……

要冲规模,就要有速度。某百强运营总就告诉明源君,一切动作都要为公司的快周转战略让路,因为公司的项目主要在三四线。虽然近年来,由于房价暴涨,不少一二线的购房需求外溢到了三四线,但总体来说,三四线还是一个相对封闭的市场,潜在客群就这么多,谁先开盘把最优质的一批客户给收割了,谁就先人一步。即便是典型的外溢市场,也要赶得上风口才行,比如环京地区,如果速度慢,最火爆的时候没开盘,现在才开盘,那你的销售一定是非常惨淡的。该公司甚至处分过某项目的营销总,因为其将所在项目略微卖贵了点,虽然也卖得很好,但清盘的速度变慢了。

其实不止三四线,包括一二线也是这样。因为你不知道明天和意外哪个会先到。

比如海南在全岛限购之前,虽然也有大大小小、不同程度的调控,但大多数房企总体上还是活得挺滋润的。随着一声令下全岛限购,此前抱着侥幸心理捂盘惜售的开发商,现在都砸在手里了。有些房企老总表示公司即将休克,员工已经开始陆续北上找工作…

再比如,目前像昆明、西安、贵阳、长春等城市,还是比较宽松的,成都的限价很厉害,但限购一般,导致很多外地人涌入买买买,市场行情也不错。

可是,根据新华社的报道,5月9日,住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志?!拔逡弧奔倨谇?,住房城乡建设部还约谈了西安、???、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。

明源君认为,这些城市新一轮的调控加码已经在路上。随之而来的是,有一批房企会因此而倒下,无论是内功不行,还是心存侥幸的捂盘者,或安逸太久的。

即便是限价太狠,选择由售转租,那你也得赶快把项目建起来,然后出租出去,才能最大程度的降低成本吧。

所以,“连上7天班不休假,甚至连上一个月班不休假”,这种让整天加班的地产人也吃惊的政策,也就变得“合情合理”起来。连上7天班的房企,往后还会越来越多,只是有的没做就先说了,有的只做不说。

靠加班能解决的问题都是小问题难的是思维的转变和逻辑的切换  增量向存量转变,吃苦才刚开始

地产人,特别是身处“倡议”员工放弃所有休假房企的地产人,无疑是辛苦的。但不得不说的是,相比其他行业加班加点的人,地产人还是幸运的,因为房地产是至少是一个土豪多金的行业。

比如,今年万科就给自己的董事监事进行了大幅加薪。

2017年年报数据显示,万科董秘朱旭以822万年薪夺得了A股2017年董秘薪酬榜冠军,这还只是固定薪酬+年度奖金的数额,没包括经济利润奖金。

朱旭于2016年开始担任董秘,当年就获得经济利润奖金409.37万元,2017年只会更多,请注意,经济利润奖金可是税后,税后,税后!


再比如,去年融创取得优异战绩,孙宏斌也没忘犒劳员工。

截止2017年12月31日,融创在香港及内地共有19271名雇员,较2016年的13294人增长45%。2017年融创的员工成本为29.37亿元,比2016年的10.46亿元增长180.8%!其中,融创董事及高级管理层薪酬总额为8498.8万元,相比2016年的3988.8万元,增长了113%。由于超高的薪酬涨幅,2017年融创诞生了6位“千万先生”。

付出能有丰厚的回报,不休假也还是有很多人愿意干的。不少高管甚至离开巨头,选择正在冲千亿的房企作为自己职业生涯的下一站,比如泰禾、俊发等,最近都很火。

最痛苦的是付出了很多,但一下子没有那么多回报的,比如做存量,这也是很多房企目前不愿意做的;或者,即便要做也要另外招募一个团队去做的原因,因为做开发的人已经习惯了赚大钱,快钱。

这就又涉及到另外一个话题的讨论——房地产到底是制造业还是服务业?在证监会或者发改委的行业划分里,房地产无疑属于服务业。但过去,包括现在,房地产干的更多的却是制造业的活——拿地、盖房、销售。

有不少人不明白为什么地产人有那么多事情要做。富士康流水线上的员工,每天一个动作可能要重复一两万次,以至于常常被人拿来调侃——你再努力,有富士康流水线工人努力吗?!

你还别说,地产人可能比富士康流水线的工人更努力,但是这也是大多数人感到焦虑的地方。

去年明源君写了篇文章《以前房企喜欢学习万科,现在却都改学碧桂园了,为什么?》,学万科、龙湖等是学习标准化,时至今日,但凡还可以的房企,标准化已经是最基本的要求了。

一旦标准化以后,剩下的就是执行。千亿之后,大家的战略、城市布局,甚至样板间都差不多了,说的好听点,拼的是执行力,说得俗一点,就是拼体力!

战术的勤奋,无法掩盖战略的懒惰。能做到千亿的房企,固然大家都有功劳,但最核心的还是战略取胜,是决策层的成绩。

要赶工,要速度快,不少都可以采用快速出图纸的模式——无非是多加人,不加人那就加班!所以才会有人感慨,千亿级的公司业绩,都是用人去填了:招一批小鲜肉,过些年,再以年轻化的理由,又招新的一批小鲜肉。

高负债和高周转,更像是百米冲刺,不太需要关注用户体验,但整个行业毛利下行,从增量转向存量,更加注重运营和用户体验是必然的。

孙宏斌说“文化是诗,旅游是远方,我们投资的是诗和远方?!闭饣蛐硪彩侨诖闯Vぐ踩?,选择慢下来的原因之一——收购万达资产包后,融创将发力文旅地产。诗与远方,都是急不得的事情,需要慢工才能出细活。

在买房子还需要找关系的时代,不少老板觉得,做服务就是浪费钱,反正不做也有人抢着买买买??墒?,当其从制造业回归服务业,这是必须要干的,否则你就没竞争力。菲佣为什么这么受欢迎,因为他们觉得伺候好别人也是一种幸福,而中国人觉得伺候别人是低人一等。而且,具体到房地产行业,你要做好运营和服务,相比开发来说,更是一件苦活脏活累活……所以,明源君考察过不少长租公寓,硬件都还不错,但软性的服务,值得称道的还真没几个。

对地产人来说,最难的或许还不是熬夜加班,连续7天工作不休息,最难熬的是如何转换这种模式。毕竟,行业集中度还在提高,无论是大房企还是正在冲千亿的房企,坑总归是有限的。而且,每天机械的重复劳动,并不能提升你的能力、职位和薪水……

有人问明源君:我现在是置业顾问,感觉前途渺茫,去做REITs的销售行吗?REITs产品固然要营销,但跟卖房子相差甚远,专业要求更高,需要的人也更少。

对房企来说,仅靠加人、加班加点冲业绩,也还是很粗放的模式,或许确实能支撑短期的业绩增长,但长期呢?毕竟,500亿之上,仅靠简单的加人、加班就能稳健做大规模,不大现实。何况,脱虚向实的主基调下,还要腾出点精力搞“美好生活”。如何平衡当下的生存和未来的诗和远方,光给奔腾的马吃草还不行。有些房企干得就挺好,业务之外还专门养了一批人,既不影响现有业务,又能为未来的新业态储备经营人才。当然,这需要花钱,需要时间和耐心。

(编辑:王星

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