招商蛇口:销售四月天 资源优势足

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事件: 5 月 9 日公司公告, 公司 4 月实现签约销售面积 61.36 万平米,同比增加 18.82%;签约销售金额 103.96 亿元,同比增加 32.77%; 18 年 1-4 月,公司累计实现签约销售面积210.21 万平米,同比增加 11.27%;签约销售金额 417.04 亿元,同比增加 21.44%。

4 月销售+18.82%,预计后续推盘力度或加大叠加低基数,销售增速或有提升: 1) 公司4 月实现签约销售面积 61.36 万平米,同比增加 18.82%,该增速相对去年同期增速收窄16.47pct,相对 3月同比增速提高 14.72pct;实现签约销售金额 103.96亿元,同比增加 32.77%,该增速相对去年同期增速仅收窄 5.84pct,远小于销售面积增速的收窄幅度,主要源于期内销售均价有较大的提升, 4 月销售均价 16942.63 元/平米,相对去年同期增长 11.74%。2)1-4 月公司实现签约销售面积 210.21 万平米,同比增长 11.27%,较 3 月增速提高 2.84pct;实现签约销售金额 417.04 亿元,同比增长 21.44%,较 3 月增速提高 3.35pct;累计销售均价 19839.21 元/平米,同比增长 9.14%。 1-4 月累计销售金额/18 年计划销售额( 1500 亿)仅 27.80%,低于 17 年同期累计销售金额/17 年计划销售额( 1000 亿)的 34.34%,后期推盘力度或加大;结合 17 年 3 月基数开始走低,我们预计公司在未来几个月的销售增速或持续表现良好。

土储获取渠道不拘一格, 成本可控,资源优势显著: 1) 4 月公司新增土地项目 5 个,这 5 个项目均位于核心二线城市及其周边强势地区; 5 个项目中,杭州项目为公司 100%权益项目,其余项目权益在 49%-65%之间,项目获取以合作/收购(昆山项目为收购项目)为主。不计入昆山项目裕元花园酒店(计容建筑面积 3.08 万方)、 4 层办公楼(计容 0.56万方)及 157 个停车位在内的物业及物业所在土地的国有建设土地使用权, 4 月新增项目可增厚 46.91 万方土储资源,其中权益计容面积 87.94 万方;权益拿地额 31.20 亿元,权益平均楼面价 3548.57 元/平米; 其中徐州、杭州、广州、中山、昆山等项目楼面价分别1949.49/11033.80/14997.25/6000/3328.31 元/平米,相比对应区域均价可估算幅度分别为+467.79%/201.17%/100.13%/105.05%/349.24%( 备注:数据为搜房网四月各地二手房均价)。 2) 公司在资源获取上不拘一格, 5 月 7 日公告收购招商漳州 78%股权, 并获得海西板块(漳州地区) 优质土储近 777.47 万方,漳州开发区与厦门岛、鼓浪屿隔海相望,但两边房价有明显价差;随着厦漳同城化的进一步推进,未来该区域有望分享厦漳同城的政策区位优势,区域项目价值有望进一步提升。

投资建议: 公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务;并于资源获取上具显著优势;收购招商漳州 78%股权有望增厚公公司效益。 我们预计公司 18-20 年公司 EPS 为 1.35 元、 1.73 元、 2.36 元, 对应PE 分别为 16.8X、 13X、 9.6X,维持“买入-A”评级, 6 个月目标价 29.3 元。

风险提示: 房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期。

(见习编辑:李洪力)
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